Maklerkosten als Werbungskosten bei V § V

Der BFH hatte sich in einem Urteil vom 11.02.2014 (IX R 22/13) zum Ansatz der Maklerkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu äußern. Fraglich war ein möglicher Ansatz als Werbungskosten im Rahmen der Finanzierungskosten.

Die Richter vertraten in dem Urteil die Ansicht, dass Maklerkosten, die mit der Grundstücksveräußerung in Zusammenhang stehen, grundsätzlich den Veräußerungskosten und damit dem - hier infolge des Ablaufs der Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht steuerbaren - Vermögensbereich zuzuordnen sind.

Denn Maklerkosten sind regelmäßig durch die Veräußerung unmittelbar veranlasst und dienen dem Erreichen einer Veräußerung. Sie fallen an, weil der Steuerpflichtige das Mietwohngrundstück veräußern und gerade nicht mehr vermieten und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen will.

Maklerkosten können hingegen (mit dem entsprechenden Anteil) - ausnahmsweise - zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der (ggf. nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußernden Grundstücks verbleibende) Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist.

Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Fall kann der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung und damit der Einkünfteerzielung aus dem angeschafften oder entschuldeten Objekt den Zusammenhang der Maklerkosten mit der Grundstücksveräußerung überlagern.

Dies setzt aber voraus, dass sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen und der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung - z.B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrags - im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt.

Haben Sie weiterführende Detailfragen zu diesem Thema, sprechen Sie mich gern an.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg