Überschussprognose bei Ferienwohnungen

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Personengesellschaften und Erbengemeinschaften gelten bei der Grunderwerbsteuer als selbstständige Rechtsträger.

Nach geltender BFH-Rechtsprechung liegt eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes vor, wenn ein Mitgliedsrecht an der grundstücksbesitzenden Personengesellschaft zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übergeht (BFH, 29.02.2012, II R 57/09). In den Leitsätzen wurde das Urteil wie folgt zusammengefasst:

1. Die Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ist auch dann nach § 1 Abs. 2a GrEStG steuerbar, wenn der (Alt-)Gesellschafter nach der Übertragung der Anteile weiter mittelbar im vollen Umfang an der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt bleibt.
2. Die nach § 1 Abs. 2a GrEStG entstandene Grunderwerbsteuer wird nach § 6 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 GrEStG insgesamt nicht erhoben, wenn der teils unmittelbar, teils mittelbar über eine Kapitalgesellschaft beteiligte Gesellschafter der grundbesitzenden Personengesellschaft seine Anteile auf eine andere Personengesellschaft überträgt und er an dieser - zwischengeschalteten - Personengesellschaft unmittelbar allein beteiligt ist.

Nach Ansicht des BFH findet also § 1 Abs. 2a GrEStG auf der Tatbestandsebene auch Anwendung, wenn eine bloße Verlängerung der Beteiligungskette vorliegt. Eine Verlängerung der Beteiligungskette liegt z.B. vor, wenn ein Gesellschafter der grundstücksbesitzenden Personengesellschaft seine Beteiligung auf eine 100-%ige Tochtergesellschaft überträgt. Entsprechend eines Urteils des BFH ist vielmehr entscheidend, dass die Tochtergesellschaft zivilrechtlich selbst Gesellschafterin der grundstücksbesitzenden Personengesellschaft wird.

Ein unmittelbarer Gesellschafterwechsel i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG liegt nach Ansicht des Bundesfinanzhofes auch dann vor, wenn ein Gesellschafter der Personengesellschaft seine Gesellschaftsbeteiligung auf einen neuen Gesellschafter überträgt; dieser Gesellschafter die Beteiligung jedoch als Treuhänder für den früheren Gesellschafter als Treugeber hält (BFH, 17.03.2006, II B 157/05). Nach Ansicht des BFH ist auch hier wieder wichtig, dass der Erwerber der Beteiligung zivilrechtlich Gesellschafter wird. Treuhandverhältnisse spielen für einen "Gesellschafterwechsel" i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG keine Rolle (BFH, 16.01.2013, II R 66/11). Hier fassen die Leitsätze die Ansicht der Richter wie folgt zusammen:

1. Ein unmittelbarer Gesellschafterwechsel i.S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG liegt auch dann vor, wenn ein Gesellschafter seine Beteiligung an einer Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter überträgt und dieser Gesellschafter die Beteiligung als Treuhänder für den früheren Gesellschafter hält.
2. Überträgt ein Gesellschafter seine Beteiligung an einer Personengesellschaft auf seinen Ehegatten, ist die Grunderwerbsteuer in Höhe des Anteils der Ehegatten am Gesellschaftsvermögen nicht zu erheben.

Mit Urteil vom 16.05.2012 (II R 3/11) hat der BFH entschieden, dass ebenfalls Grunderwerbsteuer ausgelöst wird, wenn ein zunächst aus der Gesellschaft ausgeschiedener Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren erneut eine Beteiligung an der Gesellschaft erwirbt. In der Urteilsbegründung vertraten die Richter die Ansicht, dass ein Gesellschafter endgültig seine Gesellschafterstellung verliert, wenn sein Mitgliedschaftsrecht und der damit verbundene Anteil am Gesellschaftsvermögen mit zivilrechtlicher Wirkung auf einen neuen Gesellschafter der Personengesellschaft übergegangen ist. Erwirbt dann der ausgeschiedene Gesellschafter einen neuen Anteil an dieser Personengesellschaft, aus der er einst ausgeschieden war, ist er grunderwerbsteuerrechtlich Neu-Gesellschafter. Dies gelte auch dann, wenn das Ausscheiden und der Wiedereintritt während des 5-Jahreszeitraumes erfolgt.

Die Leitsätze zu diesem Urteil waren klar formuliert:

1. Ein Gesellschafter verliert seine Stellung als (Alt-)Gesellschafter einer Personengesellschaft i.S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG, wenn sein Mitgliedschaftsrecht zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übergeht.
2. Die mit dem Ausscheiden des Gesellschafters verbundenen Rechtsfolgen können nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 GrEStG durch Anteilsrückübertragung auf den vormaligen (Alt-)Gesellschafter beseitigt werden.
3. Erwirbt der zuvor ausgeschiedene (Alt-)Gesellschafter erneut einen Anteil an der Personengesellschaft, ist er neuer Gesellschafter i.S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG. Dies gilt auch dann, wenn das Ausscheiden aus der Personengesellschaft und der Wiedereintritt innerhalb der Fünfjahresfrist des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG erfolgen.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg