Grundstücksübertragung mit Vollmacht

Das Bundesministerium für Finanzen hat in einem Schreiben vom 23.10.2013 (IV D - S 7198/12/10002) Stellung zur Ausübung einer Option bei angenommener Geschäftsveräußerung im Ganzen Stellung genommen.

In dem Schreiben heißt es: "im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen kommt eine Option grundsätzlich nicht in Betracht. Gehen die Parteien jedoch im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus und beabsichtigen sie lediglich für den Fall, dass sich ihre rechtliche Beurteilung später als unzutreffend herausstellt, eine Option zur Steuerpflicht, gilt diese vorsorglich und im Übrigen unbedingt im notariellen Kaufvertrag erklärte Option als mit Vertragsschluss wirksam."

Dieses BMF-Schreiben steht vor folgendem Hintergrund:

Der Verkauf eines Grundstücks mit Immobilie ist gemäß § 4 Nr. 9 a UStG umsatzsteuerfrei. Dies kann unter Umständen ungünstig sein, da die Vorsteuerbeträge der Aufwendungen aufgrund des Verkaufes dadurch nicht abziehbar sind. Weiterhin können die Vorsteuerbeträge aus der Herstellung bzw. Anschaffung der Immobilie zu korrigieren sein und ebenfalls (zum Teil) nicht abziehbar werden.

Denn eine steuerfreie Veräußerung innerhalb eines 10-jährigen Berichtigungszeitraumes gemäß § 15a UStG führt zur Kürzung der Vorsteuerabzugsbeträge und zur Rückzahlung der bereits erstatteten Beträge.

Diese Problematik kann jedoch umgangen werden, wenn von der Steuerfreiheit zur Steuerpflicht optiert werden würde gemäß § 9 UStG. Für diese Optionsmöglichkeit müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein.

• Der Erwerber muss das Grundstück für sein Unternehmen erwerben.
• Die Option muss notariell beglaubigt werden. Nach bisheriger Rechtsprechung muss die Option bis zur formellen Bestandskraft ausgeübt werden. Der entsprechende Bescheid musste also durch Einspruch offen gehalten werden.

Aufgrund dieser zeitlichen Problematik wurden in die Kaufverträge vorsorglich eine Klausel der Option zur Steuerpflicht eingearbeitet. Diese Klausel muss nunmehr aufgrund des genannten BMF-Schreibens modifiziert werden.

Es empfielt sich zukünftig folgende Klausel in den notariellen Kaufvertrag einzuarbeiten, die an den Standpunkt der Finanzverwaltung angelehnt ist:

"Die Parteien erklären gleichzeitig und unbedingt, dass der Verkäufer auf die Umsatzsteuerfreiheit des § 4 Nr. 9 a UStG für die Grundstückslieferung gemäß § 9 Abs. 1 UStG verzichtet."

Weiterhin ist im Kaufvertrag auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger hinzuweisen.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, sprechen Sie mich gern an.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg