Lohnsteuernachschau - § 42g EStG

Der BFH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wann ein Gebäude als bezugsfertig gilt (BFH, 25.04.2013, II R 44/11).

Zu dieser Problematik existieren bereits eindeutige Regelungen. § 72 Bewertungsgesetz (BewG) beschreibt klar, dass Gebäude als bezugsfertig anzusehen sind, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, diese zu benutzen. Eine Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde sei hierfür nicht entscheidend.

Im Streitfall ging es um die Bewertung eine Bürogebäudes, welches zwar fertig gestellt wurde, jedoch nur mit Heizung und Fenstern ausgestattet war. In den oberen 3 Etagen gab es bereits einen Innenausbau. Trennwände sollten je nach Mieterwünschen später eingebaut werden. Das Finanzamt wollte zu diesem Fertigstellungszeitpunkt eine Bewertung zwecks Feststellung eines Einheitswertes vornehmen.

Der BFH gab dem Finanzamt Recht und ließ eine Einheitsbewertung zu. Er vertrat den Standpunkt, dass die Nutzung der Büroräumlichkeiten den Mietern zu diesem Zeitpunkt bereits möglich gewesen wäre.

Die Richter führten dahingehend aus, dass eine Fertigstellung von Büroräumlichkeiten wesentliche Bestandteile voraussetzt. Das wären:

• Außenwände,
• Dach,
• Fenster,
• Estrichfussböden,
• Treppenhaus,
• Heizung und Sanitäreinrichtung,
• Wasser-, Stromversorgung,
• Installation einer Kommunikationseinrichtung

Die Frage der Bezugsfertigkeit sei nach Meinung der Richter nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu entscheiden. Ein Gebäude ist bereits dann als bezugsfertig anzusehen, wenn die wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben. Bei einem betrieblich genutzten Gebäude sei also dann eine Bezugsfertigkeit anzunehmen, sobald das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß für den vorgesehenen Betrieb nutzbar ist.

Diese Grundsätze gelten auch für neu errichtete Büro- bzw. Geschäftsgebäude. Auch wenn diese ihrer Funktion nach erst durch einzelne, entsprechend der individuellen Bedürfnisse der zukünftigen Mieter gestaltete Korrekturen bzw. Erweiterungen angepasst werden müssen.

Für die Benutzbarkeit sei es hingegen nicht erforderlich, dass bereits alle Räumlichkeiten mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind.

So formulierten die Richter in der Urteilsbegründung wörtlich: "Ein Büro- und Geschäftsgebäude, bei dem der Innenausbau der jeweiligen Büroeinheiten wegen der Anpassung an die Wünsche der zukünftigen Mieter zurückgestellt wird, gilt nach der Verkehrsanschauung als bezugsfertig und wird am Markt üblicherweise bereits in diesem Zustand zur Vermietung angeboten. Ist in einem solchermaßen fertig gestellten und für den Innenausbau vorbereiteten Gebäude zumindest ein Teil benutzbar, steht damit zugleich fest, dass auch das Gebäude insgesamt als solches genutzt werden kann."
cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg